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五年后深圳房价能涨到多少?2025深圳房价预判
发表时间:2020-12-28 15:54:3202:39   来源:本站    点击:3473371

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上周日,米宅在深圳益田威斯汀酒店举办了一场线下交流会,三百多名米宅的破竹SVIP会员和粉丝参加了这次会议。

会议的主讲人是米公子和我,米公子的演讲主题是:深圳人被收割的十种可能。我的演讲主题是:深圳东莞,五年之后能涨到多少?

这次演讲,大家印象最深的就是我PPT中的一张图。


目前深圳的房价格局是5-8-12-20,分别对应上车,刚需,改善和豪宅的价格,五年后,我预测这个格局将变为7-12-20-40,豪宅将翻倍为40万。

这张图放出后,台下一片惊呼,很多人表示不敢相信,也不愿相信。

这个预测是怎么得来的?

第一,7-12-20-40是经过四年横盘微涨和再一轮大涨后形成的房价格局;

第二,房价是金字塔型的,基层数量最大,对应人群收入最低,涨幅最小。越往上走,房子越少,对应人群购买力越强,涨幅越大。五年时间,金字塔从塔基到塔顶分别对应40%、50%、66%和100%的涨幅。

第三,715调控到现在,房价的走势正在印证这个格局的逐渐形成。




2
说说715之后的市场发生了什么?

715调控之后,参照之前的经验,调控一出成交量立刻冰冻,市场横盘,并伴随5-10个点的小幅回调。

因为这一轮涨幅夸张,加上715调控史上最严,还用三年社保洗出了所有外地投资客,参照历史经验,几乎所有人都认为深圳会马上横盘,小幅回调,有人认为至少回调10-20%。

结果呢,市场最有趣的是什么,就是它从来不和历史重复。

这次的调控结果,大大颠覆了人们的传统认知,就是上涨并没有停止,只是减弱,直到今天深圳仍在涨!

调控后普遍还有一个观念,就是西部会横盘,东部会补涨。

结果是东部在补涨,西部并未横盘,仍然在涨!

大家不用去看网上的历史成交记录,很多涨的太快的楼盘,成交数据从今年7月之后基本清零,像润府这样的网红,小户型今年的成交数据你根本查不到,完全两眼一抹黑只能靠猜。

调控后的深圳涨了多少?

举个例子,宝中的尚都,三房7月份的挂盘价是12.5-13万,现在全部超14万,不要想当然地认为挂盘价都是虚的,根本卖不掉。十几栋楼的尚都,挂盘的三房只有两套,只要业主诚心卖就能出掉,谈价空间不会超出20万。

再说润府,润府最好卖的是一期的88平小三房,7月份的单价在17-18万,现在全部站上了19万,总价不低于1680,让价空间不超20万。

最要命的是居然很好卖,我们有个客户盯着这个户型,结果看上一套卖出一套,十天之内三套都被人捷足先登。

被打新拖累的润府都在勇创新高,其他网红盘可想而知。

东部确实在补涨,比如龙岗、罗湖、布吉都在涨,问题是东西部价差太大,东部涨五个点抵不上西部涨两个点,哪怕是东部涨的快西部涨的慢,双方的价差还是越拉越大。


3
深圳到底怎么了,为什么这一轮的调控不灵了?树真能涨到天上去吗?

树当然不能涨到天上去,但欲望可以。

这一轮的调控不灵就是因为人的欲望被无穷放大了,深圳房子不再是房子,而是最好的投资品。

深圳房产是永远领涨的投资品,已经达成核心共识,这个共识形成以后,深圳房子任何阶段,任何价格买入都是可以的,无非是早涨和晚涨的问题。

不怕买贵,只怕买错,高价不怕,继续买西部,继续买学区。

所以,东部在涨,是刚需在买;西部在涨,是改善和投资都在买。

只要这个共识不被彻底扭转,深圳楼市只有横盘,只有慢涨,没有下跌。

房价是什么,除了和城市基本面挂钩,它更是一个心理游戏。开了外挂的深圳楼市,正在大杀八方,想要让它下跌,只有等到共识被打破的那一天。

看到这里,就能理解我对五年后房价的预判了,甚至有不少人说我过于保守了。

深圳神话会不会打破,全国人民的核心共识会不会打破?肯定会打破,没有什么永恒不变的,但什么时候被打破就难说了,照目前趋势来看,只要没有黑天鹅事件,深圳再保持20年的城市领先问题不大。

20年太久,只争朝夕,对投资客来说,不要说20年,有10年的领先预期就够了。

所以,深圳继续涨。

这个结论让人绝望。


4

平复一下心情,再说说广州。

广州从去年底到今年放松了很多片区,最近还打了一个28岁专科入户的补丁。开了这么多口子,广州却一直在上行的慢车道,涨幅不温不火。

一是广州缺少像先行示范区这类自上而下的大利好,或取消豪宅税这样的大刺激,二是大家对广州的核心共识远不如深圳强烈,这是事实无需回避。

不过,广州的上涨是刚性的,继续涨是确定的,不确定的是最终的涨幅,可能来个政策打压下去了,也可能来个刺激市场一下就爆了。投资的魅力就在于既有已知,也有未知。

最后说说大湾区。

目前国内最好的两个投资区域,一个长三角,一个是珠三角,论对资金和人才的吸引,珠三角更胜一筹,投资客深耕珠三角是没有问题的。

珠三角如何选择城市,用排除法最简单。


珠三角11个城市,先拿掉香港澳门,再拿掉江门肇庆,再拿掉惠州,最后去掉中山,值得投资的城市还剩下五个:

深圳、广州、东莞、佛山和珠海。

目前,深圳东莞已涨完,广州正在上涨,佛山珠海尚未启动。

很明显,深莞、广州、佛珠是珠三角投资的三个梯队,越早启动的城市实力越强,势能越足,深圳最好肯定没错,可本场的高光时刻已经过去了。

如果追求确定性,现在进场广州,我预估领涨盘还有30-40%的增长空间,参照深圳或许更高;如果想从鱼头吃到鱼尾,可以小赌一把,提前埋伏到佛山珠海,等待启动。

不管你承不承认,热钱都在珠三角上空飞舞,并最终选择某个城市落地生根。
 
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