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新政重压,“二房东”该何去何从?
发表时间:2019-10-19 16:50:2802:39   来源:本站    点击:3471996

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深圳空置率创新高,

二房东被推向“风潮浪尖”

据高力国际6月18日发布的写字楼报告指出,深圳全市目前的甲级写字楼平均空置率高达23.3%,创下近年来新高,福田、南山的空置率分别为16.1%、21.7%。而前海片区的甲级写字楼空置率最为夸张,高达65.7%。

为什么会出现空置率如此之高的情况,深圳一直以来都保持着高速发展的状态,按道理写字楼应该“塞满”了大大小小的公司,但如今却不同于往昔了。

据专业人士透露,发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告指出,市场需求回落,扩租及新租需求较为谨慎,部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。

典型案例当属深圳第一高楼平安金融中心,2018年6月一次性退租10层楼,退租面积共计3万平方米。据透露,平安金融中心的这10层楼,背后是一个包租“二房东”,当初租下物业的时候就没有进行长远规划。因资金链出现问题,中途曾试图转手给其他运营商。

短租约、扩公摊、二房东乱象多

此前,深圳企业饱受二房东之苦,隐性扩大公摊面积,提高水电价格,短租合约不断上扬租金……各种乱象导致深圳工业厂房及产业园租金价格不断攀升,一些不堪重负的中小企业想要或已经“离开”。

针对产业地产市场乱象,今年5月27日,深圳市住建局发布了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》(征求意见稿)

此征求意见稿经过修订后,终于在9月19日深圳市住建局官网公布,并将在10月1日起施行,有效期为3年。

本次《若干措施》以问题和目标为导向,从“加强规划统筹,加大供应力度”、“加强行业监管,规范租赁行为”、“加强产业监管,确保合理使用”、“加强租金指导,稳定租赁价格”、“加强平台建设,实现信息透明”和“加强市场整顿,健全保障机制”六个方面提出了20条具体措施,将在坚持发挥市场在资源配置中的决定性作用的同时,通过科学、规范、有序的监管,依法依规规范产业用房租赁市场。

《若干措施》正式实施后的第17天,

宝安率先对“二房东开出“第一枪”

10月17日上午,深圳市宝安在全市率先提出“打击二房东”、稳定工业厂房租金、保障产业发展空间等工作举措,工业生产用房参考租金委托市房屋租赁行业协会每年发布一次。

其中,提出各街道、各部门要做好参考租金发布后可能出现的毁约、涨租等各类风险的评估和防范工作。对擅自改变厂房用途、违法转租和分租等违法违规行为,不予提供备案服务,直接纳入宝安区租赁“黑名单”管理,并通报给区社会信用部门。

《若干措施》哪些举措

对“二房东”产生重压?

对当前产业用房租赁市场上存在的代收代缴水电费牟利、虚增公摊面积、收取高额物业服务费、随意转租分租等增加承租人用房成本的违法违规行为提出了明确的监管措施,并从行业诚信监管、负面清单、多部门协同监管等多个角度,建立健全约束激励机制。其中包括:


严厉打击“二房东”市场乱象

推进实体企业善用产业用房

《若干措施》中所称的产业用房,是指从事工业生产为主以及介于第二与第三产业之间,容纳研发、孵化、中试等创新型产业功能的建筑,包括工业厂房和研发用房。创新型产业用房和本市保税区、合作区、自贸区及高新技术园区等特定区域内产业用房租赁另有规定的,从其规定。

2018年以来,部分产业用房租金上涨较快、“二房东”市场乱象突出等问题直接增加了企业运营成本,对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。为有效打击“二房东”乱象,推进实体企业善用产业用房,《若干措施》中规定,产业用房原则上不得转租、分租;已约定可以转租、分租的,应按规定或约定出租,受转租人不得再次转租。


加强用水、用电及其收费管理

产业用房租赁合同中应当明确水、电费的计费细项、计费标准、收取方式及用水、用电安全条款,严格执行政府定价。

工业区因供电设施增容改造的设备购置和建安费用,出租人可按会计政策摊销,向用户分摊收取。出租人向电力专营单位缴纳的基本电费可按比例分摊至用户。用水、用电未抄表到户的工业区,各用户缴纳的水、电费用(含自用、公摊)总和不得高于出租人向水、电专营单位缴纳的水、电总费用。

出租人应当每年定期对本年度工业区水、电费的收缴及相关公摊、分摊等情况进行公示,每次公示期不少于15日。


规范租赁公摊面积

产业用房出租时应当明确建筑面积及套内建筑面积、公摊面积,禁止擅自提高公摊面积比例。单栋产业用房分割出租时,各出租单元租赁建筑面积总和不得超过该栋产业用房总建筑面积。

没有法定测量面积(以相关权证登记为准)的产业用房出租时,出租人应委托有资质的测绘机构对建筑面积及套内建筑面积、公摊面积进行测量后报区产业、租赁主管部门备案,并在出租时公示。完善相关配套措施,逐步实施产业用房按套内建筑面积出租。

当二房东退去,

谁来弥补写字楼租赁市场的缺口?

新政《若干措施》的其中几项(不得转租、分租、加强用水、用电及其收费管理及规范租赁公摊面积)对二房东的角色来说,以往的利润空间遭到严重的压缩,在深圳写字楼租赁市场的路也寸步难进,预计未来“二房东”的角色将慢慢退出市场。

我们不可否认,包租客的出现缓解了开发商或业主的出盘压力,推动了市场循环进程。包租客对写字楼项目的精细化运营、促进企业良性发展,某种程度上起到了加速器的作用,但“二房东”退去后,这些缺口谁来弥补呢?

其实在《若干措施》里的“专业化租赁运营机构”发展,切实规范产业用房租赁市场”这一项早有指引:


指引“专业化租赁运营机构”发展,切实规范产业用房租赁市场

《若干措施》在进一步压缩部分房地产中介、个人等“二房东”通过产业用房转租分租牟利的空间的同时,提出相关部门应拟定“专业化租赁运营机构”的规范性指引,明确相关职责和服务内容,有序引导其开展租赁及相关配套增值服务。

在正式发布的《若干措施》中,亦提出对规范经营且引入国家级高新技术企业、战略性新兴产业的产业用房市场主体,可给予一定的财政奖励,这也是《若干措施》全文中,唯一提出可“财政奖励”的产业用房市场主体。

本次试行措施的发布,是深圳继8月30日对居住用房实施租赁价格新政后,对产业用房租赁市场也出手严格管理。未来,随着一系列规范租赁市场发展的相关政策发布和实施,将持续推进营商环境不断优化。而“规模化”、“专业化”的租赁运营机构也将在租赁市场中占据越来越重要的地位,以规划化的专业运营,有效推动租赁市场稳定发展。

二房东退潮后,为了缓解开发商后期运营管理的各种压力,促进市场的良性循环。未来的商办租赁市场缺乏一些实力强大的商办运营托管公司,对物业的运营,实现更加多元化、精细化、专业化、规范化、规模化的运营管理。商办运营越来越受到关注和重视。

而目在深圳商办领域,优质的商办运营托管公司极度缺乏,多数业权人都不具备运营托管能力,物业运营托管也处于摸索的阶段。而吉办科技积极响应国家政策,一直专注于商办托管运营领域,运营团队成员平均商办运营服务年限超过5年,累计参与运营项目资产价值达数百亿,服务项目面积超40多万㎡,服务过整栋写字楼、产业园区、厂房改写字楼等多种物业形态。

以实现商办托管运营领域的运营效率最大化、租户结构最优化、租户服务标准化、资产安全可视化、日常管理透明化、风险因素可控化,帮助业权人创造持续稳定的收益。

未来,吉办科技将更好地与合作伙伴一起将全球领先的技术、产品和服务带向业权人和企业,为不同行业、不同规模、不同需求的商办物业提供定制化的智慧托管运营服务。
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