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影响上海房价主要因素?上海房子还会涨价吗
发表时间:2021-04-03 10:49:0902:39   来源:本站    点击:3473504

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影响上海房价主要因素?上海房子还会涨价吗

全国22个城市住宅用地实施“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政后,有消息称,上海第一批宅地的地块信息及竞买规则将于4月预公告,5月底集中挂牌。

各区已将年度供地计划上报市规划局,5月预计集中推出15-20宗纯宅地以及一定数量的综合用地。

2021年,上海全年预计供宅地48块地,其中嘉定将挂牌22幅地块,松江18块;内环纯宅地相对较少,静安和杨浦各2块,黄浦1块,虹口5块。


土地市场的冷热是衡量楼市风向的重要指标之一


有关土拍,我们会很频繁的听到一个词——“地王”。所谓“地王”,不过是社会舆论对在土地招标活动中以刷新纪录的高价拍得自己属意地块的中标单位的谐称。

过去的10年,上海多块宅地竞出天价,稍微整理了一下你会发现,仅2015-2016年2年时间,上海便诞生了16幅“地王”。

2015、2016年拿的地,2017年以后拿的地王无一入市,已经入市的“地王”,平均推盘周期高达33个月,远远高于上海市其它普通新盘的平均入市周期18个月。

将竞拍到的地块握在手里两三年,再开盘时,价格已经上涨超过40%以上,为房企提供了巨大的“溢价空间”。

图注:图为2015年-2019年上海地王地块成交入市表

房企以天价竞得地块,为了盈利,必然将地价成本带入房价,从而将房价不断推升。“地王”不断被刷新,也是上海楼市过去疯狂十年最具代表性的现象之一。

2015年被老上海称作“下只角”的闸北区,正式并入了静安区。而老闸北的大宁地区,也成为了新晋楼市香饽饽。大宁金茂府升值一开盘,就创下了一小时21.2亿元的销售奇迹!

大宁金茂府实景图

这一年,房价也结束了前4年平稳上涨的势头,一下涨到3万元/㎡多!

在2015年时就宣布即将开业的大宁久光,一路延期延期延期,5年了还未正式开张。

2015-2016年,可以说是上海的“地王”年,上海出现了这一一批人:先离婚,后买房,再复婚。一套500万的二套房,婚内买和离婚买,首付相差约百万!也正是这一年,房价上涨迅速,一度达到了3.8万元/㎡。

上海不得不再次进入严格的调控状态,限购令升级,不仅要认购,还要认贷。

2016年底,针对民怨极高、不断被诟病的疯狂的高房价,“房住不炒”概念首次提出。这也奠定了2017年全年的严控基调,上海的土地市场也因此发生了翻天覆地的变化。

2017年,为了杜绝“地王”出世,上海出让土地多位于郊区,价值度低,同时土拍政策收紧及门槛提升,竞拍房企锐减,多数地块以底价成交,土地成交价格和溢价率均降至低位,地王2017年“全军覆灭”。

由于2016年限购令的出台,2017年的房产交易量锐减。这一年的利好,是上海出了一条新的地铁线17号线,又被称为“旅游专线”。去朱家角、淀山湖、东方绿洲等区域更加便利。
17号线东方绿舟站

这一年上海房产成交均价首次破四,达到了4.3万元/㎡,而市中心的房价,早已在8-10万/㎡,甚至更高!

2017-2019年,2年时间内,上海才诞生了5幅区域性地王,2016年上海曾经的地市盛景不复存在。

2019年是全民垃圾分类的一年,甚至还出现了不少垃圾分类梗,比如:“你是什么垃圾?”

这一年上海房价依然上涨,陆家嘴也持续发力,开出了世纪汇、陆家嘴中心两大现象级商场。但相比之下有所放缓,为5.4万/㎡左右,位列中国城市房价排行榜第三。

2019年全年上海各类土地出让金仅为1995.4亿,2020年,上海各类土地成交量位列全国第一,共出让373宗,成交金额近3000亿元,其中仅宅地便多达91幅。上海也成为名副其实的“卖地王”,出让面积和总金额均为近3年新高。

图注:2020年上海各区宅地出让面积


不仅成交量增加,溢价率也在上升,有溢价的土地达到60幅,溢价率最高的达到164.7%!

在这期间,上海成功举办了首届进博会。3600多个企业,涵盖172个国家与地区共同参展,大获成功,为房地产市场带来重大利好,上海房价也是先跌后涨。


时间来到被无数人希望重启的年份——2020年。

在魔幻又跌宕起伏的2020年,上海楼市整体上涨10%,均价突破6w/㎡,一季度受疫情影响,成交量低迷,二季度涅槃重生,迅速反弹,三季度认筹火热,四季度一房难求。

也是在这一年,上海放宽招挂复合的标准,同时采取土地款延期、分期缴付,大大降低房企的准入门槛,这对许多对上海房地产市场虎视眈眈的房企来说,无疑是千载难逢的机会。

当时还推出一个政策,就是“加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量”。竞价的放开,也使得2020年上海的土拍多次上演数家房企争夺竞价的激烈场面,区域楼面地价溢价率再次飙升。

地价不是影响房价的唯一因素,但绝对是最重要的一个。


2021年土拍难出“地王” 房企入门难、抢地难

2021年上海土拍在具体的竞拍环节,应该会部分保留此前的土地招挂复合制度。

根据之前上海的招挂复合制度,若通过资格审查的有效申请人数超过6人,地块采用招标方式出让,有效申请人即为“投标人”,并根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分,排序确定顺位。

如果有6至10人申请竞价,可以进5人;若10人以上竞价,可以进6人;若竞买人在5人以内,则可以直接竞价,不用评分招标。


今年的土拍有两大看点,一是“受让管理”,一是控“溢价率”。

简单来说,即使大房企资金实力雄厚,也不能大批量拿地,因为每成交一幅宅地,便减扣15分,扣完该项满分45分为止。不过房企联合拿地的现象,也是越来越多了。

另外就是挂牌地块竞价时,溢价率超过10%即触及熔断机制,将转为一次性报价,报价最接近平均价的房企胜出。

如此一来,地块“溢价率”完全可控,不会再出现房企因为看中同一块地无限竞价的情况。



规则调整:

1、竞买保证金按挂牌地块起始价的20%,冻结期由原来的前20天修改为前1天

2、竞拍房企报价,不允许超过申报自有资金数额。

3、成都已禁止踩中三道红线的房企参拍,上海有可能后续出细则。
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